Размер:
AAA
Цвет: CCC
Изображения Вкл.Выкл.
Обычная версия сайта
Поиск
692337 , г. Арсеньев, ул. Ленинская, 8
Наш адрес
+7 (42361) 4-25-97
Приемная граждан

Заместитель начальника управления жизнеобеспечения администрации Арсеньевского городского округа С.Л. Мокон - о заключении договора управления многоквартирным домом и лицензировании управляющих организаций


22.01.2015 Светлана Леонидовна МОКОН, заместитель начальника управления жизнеобеспечения администрации Арсеньевского городского округа, информирует собственников жилых помещений о заключении договора управления, лицензировании управляющих организаций и по другим вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей.
Зачем нужен новый договор?
Две трети домов жилфонда г. Арсеньева в 2012-м и в начале 2014 года провели собрания об изменении способа управления домами управляющей организацией - на непосредственное управление собственниками. Однако, как мы уже неоднократно говорили, в 2014 году вступили в действие Федеральный Закон №255 о внесении изменений в Жилищный кодекс и отдельные нормативно-правовые акты, где определено: способ непосредственного управления разрешается выбирать лишь в тех домах, где не более 16 квартир. Поэтому собственникам всех остальных многоквартирных домов нужно вернуться к способу управления управляющей организацией. Такое решение должно быть принято на общих собраниях, на которых также необходимо утвердить условия заключаемого договора управления и сам договор. Зачем всё это нужно?
При непосредственном способе управления договор на выполнение работ и оказание услуг – это не совсем то, что сегодня законодательно требуется. Дом – большой организм, требующий профессионального обслуживания и управления всеми работами. Это понимают те, кто создаёт ТСЖ: нелегко следить за большим и сложным хозяйством дома, где постоянно возникают проблемы. Чтобы весь хозяйственный механизм работал, как часы, нужны толковые специалисты разного профиля. Лучше поручить управление домами профессионалам - управляющим организациям, ведь договор должен быть заключён не просто на реализацию пожеланий собственников, а на выполнение всех работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, то есть, на действительное управление домом.
Когда управляющая организация работает по договору управления, то ответственность на неё возлагается в полном объёме и за весь комплекс услуг, которые должны быть оказаны в соответствии с Постановлением правительства №290 от 3 апреля 2014 года. Этот документ – законодательно утверждённый минимальный перечень обязательных работ и услуг. Поэтому, хотим мы или не хотим, а заключить договор управления обязаны собственники помещений (жилых и нежилых) во всех многоквартирных домах.
Фактически это обязательные составляющие: выбор способа управления управляющей организацией, заключение договора управления и лицензирование управляющей организации. И в то же время должен быть рассчитан, принят и утверждён собственниками на их общем собрании размер платы за содержание и текущий ремонт – такой, какой должен обеспечить выполнение всего комплекса работ по управлению многоквартирным домом.
Дума установила тарифы
26 ноября 2014 года Дума Арсеньевского городского округа своим решением приняла муниципальный правовой акт №556 об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт помещений в многоквартирных домах для нанимателей муниципального жилья.
Если вы внимательно прочитаете этот документ, то увидите, что размер платы увеличен до 23 рублей за 1 кв. м. Это максимальная цена на содержание и текущий ремонт, а также на управленческие работы. Решение было принято на основании расчётов, проведенных специалистами администрации городского округа в соответствии с законодательством (с учётом требований Постановления правительства РФ № 290, методик расчётов и расценок Госстроя России), и заключения рабочей комиссии Думы г. Арсеньева. Всё учтено так, как должно быть.
Однако замечу, что если собственники приняли на собрании размер платы меньше, чем определено Думой, то и наниматели платят так, как утвердили собственники помещений. А собственникам размер платы нужно принимать такой, какой рассчитан для выполнение перечня обязательных работ. Если размер платы будет ниже, и управляющая организация не сможет выполнять работы в полном объёме, то в конечном итоге её могут за это оштрафовать контролирующие органы, и после двух административных правонарушений управляющая организация лишается права управлять этим домом. Дом будет выставлен на конкурс, на котором выбирается новая управляющая организация, при этом утверждается расчётный размер платы, ориентировочно - в размере, утверждённом Думой АГО.
Нужна ли в штате уборщица?
Надо не забывать, что выбирая способ управления домом, мы имеем основную цель – обеспечить надлежащее содержание дома, чтобы он не разрушался, соблюдались требования санитарно-эпидемиологического законодательства, технического регламента. Вот для чего определён минимальный перечень обязательных работ.
Потому мы и говорим постоянно про постановление правительства №290, где все работы расписаны, вплоть до уборщицы. А, к примеру, уборщицу наши собственники предпочитают нанимать на общественных началах. Почему этот вариант запрещается? Тётя Маша сегодня убрала, завтра – заболела или просто не смогла сделать уборку полностью. А штатная уборщица обеспечит регулярное выполнение работ.
Мы ходим в дома с проверками и видим, что в подъездах, где работают штатные уборщицы и рабочие, проводятся все виды работ, вплоть до чистки мусороприёмных камер, стволов мусоропровода и их дезинфекции. То есть, обеспечивается защита здоровья жильцов в полном соответствии с ЖК РФ и 290-м Постановлением. За отсутствие надлежащей уборки в подъездах управляющая организация также может штрафоваться и лишиться права управлять домом.
Выбирают либо сами, либо – за вас
Большинство управляющих организаций в конце прошлого года стали раздавать новые расчёты по размеру платы, новые договоры. Собственникам обязательно нужно эти документы прочитать, потому что управляющие организации, готовясь к лицензированию, должны иметь на руках уже заключенные договоры управления. И если собственники не находят взаимопонимания с управляющей организацией, то она не включает их дом в реестр домов, с которыми заключён договор управления и с которыми она дальше будет работать. И тогда, в апреле 2015 года, органы местного самоуправления обязаны будут провести конкурс по выбору управляющих организаций для домов, оставшихся без управления.
До 1 марта всем управляющим организациям нужно подготовить заявки на лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. У собственников осталось совсем немного времени, чтобы определиться – выбрать способ управления управляющей организацией, утвердить новые договоры и тарифы. Важно понимать, что все эти перемены – выполнение требований законодательства. Собственникам помещений и управляющим организациям нужно услышать и понять друг друга, чтобы заключить договор, устраивающий обе стороны и отвечающий всем требованиям.
Документы особой важности
Администрация Арсеньевского городского округа разработала проект договора управления в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства № 411 от 31 июля 2014 года (этим приказом утверждены «Примерные условия договора управления многоквартирным домом» и методические рекомендации по порядку организации и проведения общих собраний собственников). Эти документы и определяют обязанности собственников и управляющих организаций в рамках закона.
Наш договор достаточно объёмный, но он рассматривает все аспекты требований законодательства как в отношении управляющих организаций, так и собственников. В нём есть 11 приложений обязательных документов. Например, одно из приложений – регламент по проведению собраний, как это утверждено Приказом № 411. Имея этот документ, собственники будут знать, как правильно провести собрание, чтобы потом не последовали обращения в суд, а таких исков бывает много.
Договор, который мы разработали, будет размещён на сайте администрации Арсеньевского городского округа. В нём детально прописаны все стороны взаимодействия управляющей организации и собственников, их права и обязанности.
И особо скажу вот о чём. Когда вы будете принимать договор на общем собрании, в повестке дня обязательно должен стоять вопрос об утверждении условий договора. Эти условия рассматривает совет дома. В соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ совет прорабатывает их вместе с управляющей организацией, согласовывает и даёт своё заключение. Вот по этому заключению на собрании принимаются и утверждаются сначала условия договора, а потом уже утверждается сам договор. Это очень важно: не просто что-то там принесли, и мы подписали! Собственники должны изучить свои права и обязанности. Собрание признаётся правомочным, если на нём собирается кворум не менее 51% от всех собственников дома. И если при таком кворуме за утверждение договора проголосовали более половины от всех присутствующих (т.е. более 26%), то этого достаточно, чтобы договор считался принятым.
Задачей собственников является утверждение перечня работ и впоследствии – контроль за их выполнением. В этом плане возрастает роль совета дома и уполномоченных контролёров. Собственники должны полностью осознавать, что выполнять требования жилищного законодательства придётся, поскольку жилищно-коммунальное хозяйство работает в правовом поле, и что доводы о несогласии с решениями собрания: «Мы не знали, не присутствовали» - сегодня уже не принимаются. Будьте активны – своевременно!


Возврат к списку